China: el mercado inmobiliario en caída

El sobre exigido mercado inmobiliario de China está mostrando señales de corrección. Con un exceso de sobreprecio y de bienes raíces residenciales vacantes, recientemente muchos de los grandes inversores de Beijing han estado ofreciendo grandes descuentos, incluso hasta el 60 por ciento. Sin embargo, según noticias recientes, los expertos chinos dicen que los inversores pueden sufrir un revés ya que están sentados sobre una montaña de deudas.

Durante el último par de años, China ha experimentado un boom inmobiliario. Los precios de los inmuebles residenciales se han ido a las nubes. Detrás del boom han estado los gobiernos locales que necesitan sostener sus cifras del PBI, las grandes empresas de desarrollo inmobiliario sacando mega-préstamos, y un pequeño selecto grupo de ciudadanos ricos que luchan por un lugar seguro para guardar su dinero.

Hay muchos más factores mezclados allí, entre ellos los desalojos forzosos, las conexiones turbias entre las empresas estatales y privadas, la corrupción y la gestión macro administrativa del régimen central que todo lo penetra, haciendo que este un boom inmobiliario tenga "características chinas".

Ahora hay un exceso de vacantes de bienes raíces residenciales y los inversores están sintiendo la presión de vender a precios reducidos. Pero bajar los precios es un problema tanto para los endeudados inversores como para los bancos.

El informe del periodo intermedio de 98 empresas de desarrollo inmobiliario de China, que cotizan en el mercado de valores, muestra que tienen una deuda promedio de cuota de capital propio del 62 por ciento -con 40 de ellas superiores al 70 por ciento- y una deuda total combinada de 1,01 billones de yuanes (158,3 mil millones), muy por encima del crecimiento de sus ingresos.

En junio, el Banco Central de China elevó el coeficiente de reservas en depósitos bancarios por sexta vez este año y la 12 ª vez desde 2010, alcanzando un máximo histórico de 21,5 por ciento, dando lugar a restricciones de crédito. Los expertos chinos de la industria dicen que estas normas han creado una gran presión en la deuda pesada para los inversores de bienes raíces, y como consecuencia habrá una caída en los precios de la vivienda.

El Diario de Guangzhou dijo en las noticias del 30 de agosto que, con la política de “macro-control” en curso, el dinero en efectivo de los inversores de bienes raíces “está cada vez más escaso”.

El Sr. Liu, analista de la Centro de Investigación de Bienes Raíces de Zhongyuan en Shanghai, dijo a La Gran Época que hay un creciente número de propiedades que han bajado de precio. En un futuro cercano, incluso más inversores podrían reducir los precios.

El Sr. Liu dijo que los bienes raíces en China han aumentado demasiado rápido, crecimiento que no es proporcional a los ingresos de las personas. La diferencia entre los ingresos de las clases media y baja y los precios de la vivienda también se está acentuando.

Zhao Xiao-ming, un economista de Xi'an, dijo en una entrevista con La Gran Época que la tasa de crecimiento del mercado de la vivienda este año no superará el del Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que significa que la invertir en el sector inmobiliario producirá una pérdida. Sin embargo, los inversores inmobiliarios no quieren precios más bajos debido a que tienen altas deudas. La caída de los precios les causa enormes pérdidas y podrían no poder pagar sus préstamos bancarios, dijo Zhao.

Xie Yifeng, el director de investigación del Centro de Investigación del Desarrollo Urbano de Asia-Pacifico estuvo de acuerdo. Comentó a La Gran Época que los inversores sólo bajarán los precios como último recurso, ya que bajar los precios de bienes raíces significará pérdidas de beneficios y la presión de los prestamistas.

“Se trata de préstamos muy grandes. Vender a precios reducidos hacen que sea difícil recuperar la enorme inversión de capital ", dijo Xie.

Los compradores especularán

Incluso, reducir los precios todavía no es garantía de que la gente vaya a comprar.

El señor Liao, quien trabaja en el sector financiero en Chongqing, dijo a La Gran Época que una reducción de precios no atraerá a la gente ahora mismo a comprar una casa.

“Un recorte de precios es como abrir una compuerta, que es imposible de revertir en el corto plazo. E incluso con una reducción de precios, no mucha gente va a comprar porque todo el mundo va a pensar que el precio seguirá bajando, por lo que esperarán”, dijo Liao.

El Sr. Chen, residente de Beijing, dijo que los precios de bienes raíces en Beijing son absurdamente altos, la venta más cara es de 50.000 yuanes por metro cuadrado (US $ 728 por pie cuadrado). Recientemente, los precios han empezado a caer, agregó Chen, aunque muy poca gente está comprando en este momento.

“Todo el mundo sigue mirando [y] a la espera de ver si los precios seguirán cayendo”, dijo Chen, añadiendo que el precio promedio de 20.000-30.000 yuanes por metro cuadrado sigue siendo demasiado caro para la persona promedio, sobre todo porque los precios de los alimentos -carne, vegetales y aceite- han vuelto a subir.

Chen dijo que él mismo sigue alquilando. Paga 1.800 yuanes al mes compartiendo un lugar con otras personas.

Otro residente de Beijing, el Sr. Mi, dijo que hace poco vio a muchas personas repartiendo volantes de publicidad de inmobiliarias en las calles, los que decían que los precios se han reducido en un 20 por ciento.

El 10 de agosto, Chen Renxiong, director general de la Compañía Beijing Fangtianxia Real Estate, explicó a China Economic Times que recientemente comenzaron a caer los precios inmobiliarios en Tongzhou, un barrio de Beijing e indicador del mercado de bienes raíces de Beijing.

“Últimamente, muchos grandes desarrollos inmobiliarios en Beijing comenzaron a promover descuentos, en Tongzhou se ofrece incluso el 60 por ciento de descuento”, declaró Chen.

La Gran Época también contactó a residentes de varias otras ciudades, como Dalian, Yinchuan, Lanzhou, Chengdu, y Shijiazhuang. Casi todos los habitantes dijeron que no notaron ninguna señal de reducción de precios en la vivienda.

El Sr. Dong, un graduado reciente de la universidad en Chengdu, provincia de Sichuan, dijo: “No puedo entender por qué se necesita toda una vida de ahorros para comprar un cuarto de concreto y acero. No tengo dinero, así que ni siquiera consideraré esta cuestión. Voy a dar un paso a la vez, quién sabe, el gobierno podría cambiar uno de estos días”.