Viajando en el globo con forma de tigre

Mientras los líderes comunistas chinos celebran en voz alta su éxito en mantener una tasa de crecimiento del 8 por cierto del PIB, muchos economistas alrededor del mundo predicen de manera unánime que la burbuja explotará en 2010. Sin duda, el desastre comenzará con la explosión de la burbuja del mercado de vivienda. La raíz de la catástrofe venidera es, aparentemente, la codicia del régimen comunista chino.

La Burbuja

No es secreto que la burbuja del mercado inmobiliario en China ha alcanzado un punto de inflexión. Datos que han sido publicados son suficientes para revelar el peligro inminente.  El precio de la vivienda en las 70 ciudades grandes y medianas de China incrementó un 7.8 por ciento en diciembre de 2009 con respecto al año anterior, el aumento más rápido en 12 meses según la Oficina Nacional de Estadísticas de China. En ciudades más grandes como Beijing y Shenzhen, la proporción entre precio y alquiler en 2009 estuvo típicamente alrededor de 1:500, incluso 1:700 en algunas regiones, lo que representa un aumento del 25% desde 2008 y sobrepasando de manera significativa el rango aceptable internacionalmente de 1:200 a 1:300.

La mayoría de los chinos ven cómo la tasa de crecimiento de sus ingresos se queda bien atrás con respecto a los precios de la vivienda. La proporción entre ingreso anual y el costo de la vivienda en China ha alcanzado 1:20, en comparación con el nivel adecuado de 1:6. Un informe publicado por la Academia China de Ciencias Sociales señala que el 85 por ciento de las familias chinas no tienen recursos necesarios para comprar una casa.

Empresas estatales inflan la burbuja

El creciente costo de la tierra es una de las principales causas en el aumento del costo de la vivienda.  Por ejemplo, en Shanghai en 2009, el costo de la tierra fue, en promedio, 46,7 por cierto del costo de la vivienda.

Por raro que parezca, mientras el poder adquisitivo de las familias disminuyó, aquél de los compradores de tierra, en su mayoría empresas del estado, aumentó implacablemente. El año 2009 generó muchos “reyes de tierras”, compañías que ganaron licitaciones de tierra con ofertas asombrosamente altas. Por lo menos la mitad de estas empresas terratenientes son socios del gobierno central.

De hecho, de las 129 compañías que el gobierno posee, más del 70 por cierto tienen que ver con bienes inmuebles, aunque sólo 16 tienen sede principal en la industria de bienes raíces. Los medios de comunicación oficiales de China también reconocen que la cantidad colosal de dinero de las empresas estatales ha inflado el costo de la vivienda.

Las adquisiciones de tierra han sido inversiones especulativas principalmente. Con frecuencia, los compradores dejan el terreno abandonado mientras esperan que el precio aumente mucho más. El acaparamiento ha sido tan común que el gobierno chino ha comenzado a aplicar normas estrictas para frenar dicho comportamiento. En un contrato de US$3,7 miles de millones publicado en enero de este año, el gobierno requirió que el comprador termine todo el trabajo de construcción en la tierra adquirida antes del final de 2016, y estipuló que cada día extra le costaría a la compañía uno por ciento del precio total del terreno, y que la tierra sería confiscada si se deja ociosa por dos años.

El Estado es el verdadero inflador de la burbuja

La pregunta obvia es: ¿Acaso estas compañías no ven el riesgo de invertir en un mercado burbuja?  Sí lo ven. Wang Shi, Presidente de Vanke, la empresa constructora de bienes raíces residenciales más grande de China, contó a sus ex compañeros de clase en una reunión de MBA Ejecutivo (EMBA por sus siglas en inglés), “El mercado de inmuebles en China ha sido un mercado burbuja, y la burbuja va a explotar; Vanke está lista para la explosión".

¿Entonces, por qué seguir invirtiendo? Mr. Zhang, un nuevo constructor de bienes raíces (que obtuvo un 40 por ciento de ganancia neta en su primer contrato), nos dio la respuesta: “El precio de la vivienda no va a bajar de manera significativa”, dijo Zhang, “porque las ganancias que provienen de las ventas de tierra son el ingreso principal de los gobiernos locales. Especialmente durante la crisis financiera, el gobierno no permitirá que bajen los precios y por lo tanto hacerse daño a sí mismo”.

Los constructores también saben que  Beijing no toleraría ninguna pérdida grande en el sector de bienes raíces porque ahora es el pilar del sistema financiero de China y la esperanza primordial para alcanzar la meta de Beijing de mantener la tasa de crecimiento de 8 por ciento del PIB. Para las empresas constructoras, la lógica es simple y firme: si el gobierno central no permite que los precios de la vivienda bajen, no bajarán.

Y tienen buena razón para creerlo. Bajo la presión desde Beijing de mantener un alto crecimiento del PIB durante los días oscuros de la crisis financiera mundial, los gobiernos locales no tenían otra manera de generar dinero rápido mas que a través de la venta de tierra. El estímulo económico de 4 billones de yuanes (US$570 mil millones) se ha trasladado mayormente al mercado de inmuebles, lo cual sólo infló la burbuja un poco más.

Como resultado, en 2009 la ganancia generada por la venta de tierra de gobiernos locales alcanzó 1,59 billones de yuanes (US$233 mil millones), lo que representa un aumento de más del 60 por cierto desde 2008, según el vocero chino Xinhua. 

“En todas las regiones, el mercado inmobiliario es el principal estímulo para el crecimiento económico local", comentó Song Liang, analista del Centro de Promoción para la Distribución y Producción. “Los gobiernos locales han vinculado fuertemente sus propios beneficios al mercado de inmuebles".

¿Reparar la burbuja?

El gobierno chino ha intentado arreglar las cosas. En enero, el Banco Popular de China aumentó los requisitos de la reserva del banco en 50 puntos básicos ó 0,5 puntos porcentuales, y elevó la tasa de interés durante dos semanas consecutivas, seguido de un congelamiento de préstamos por dos semanas en el Banco de China.

Estas medidas, aunque parezcan radicales según los estándares de Beijing, son consideradas como simples gestos simbólicos por los analistas occidentales, que en general creen que un aumento drástico de las tasas de interés sería la clave para resolver el problema.

Pero lo que occidente no percibe es que el régimen no tiene la verdadera intención de bajar los precios de la vivienda, porque la economía entera colapsaría si esto sucediera. En un discurso reciente, Mr. Caoan, reconocido comentarista sobre los asuntos relacionados con China, explicó por qué el régimen no puede permitir que bajen los precios de la vivienda:

El aumento en el sector de bienes raíces contribuyó 6,6 puntos al aumento del 8,7 por ciento en el PIB. Si al sector inmobiliario se le priva de sus ganancias exorbitantes, el gobierno chino perderá su único supuesto logro.

“Enfrentado con esta situación, el régimen comunista chino ha hamacado su política con respecto a los bienes raíces. El gobierno central hará algunos trucos, soltando y apretando las riendas alternadamente”, dijo Mr. Caoan.

Un truco con el que el régimen ya ha comenzado a jugar es encontrar y matar chivos expiatorios. Compañías de bienes raíces sin afiliación al gobierno central se han convertido en el blanco de una caza de brujas.

La primera víctima parece ser Richard Li, hijo del poderoso Li Ka-Shing y quien encabeza la empresa de bienes raíces China Vanke. Los medios de comunicación del gobierno chino han estado criticando a la compañía de Richard Li por acaparamiento de tierras en Beijing y han intentado hacer creer a la gente que dicho acaparamiento es la verdadera causa de los altos precios de la vivienda.

En su informe de gobierno del 5 de marzo, el  Primer Ministro chino, Wen Jiabao, acusó a las compañías de bienes raíces de mala práctica, declarando que el gobierno “hará grandes esfuerzos para lidiar con las violaciones a las leyes y regulaciones, tales como mantener tierras ociosas, acaparamiento de propiedades y manipulación de precios”.  Cinco días después del discurso de Wen, Beijing creó nuevas regulaciones para la venta de tierras y paralizó el permiso de transferencia de tierras de algunos constructores como pena por poseer 18 terrenos ociosos en algunas ciudades principales. China Vanke de Richard Li y Zhonghai fueron algunos de dichos constructores.

El gobierno chino se encuentra atrapado en el dilema entre la necesidad de mostrarse determinado a reducir los precios de la vivienda, y la necesidad de mantener altos precios. Cualquier reforma a nivel macro, sin importar qué tan insignificante parezca a ojos externos, será como pinchar con una aguja al globo con forma de tigre. Cuando este tigre explote, comenzará el invierno nuclear de la economía china.

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