El Centro de Investigación Financiera de la Universidad Normal de Beijing completó el “Informe de evaluación sobre el financiamiento de bienes inmuebles y reserva de tierras para la especulación en China”. Este informe revela que la tierra acumulada por los desarrolladores chinos de bienes raíces ha alcanzado los 929 kilómetros cuadrados, mientras que el 25% de las inversiones del sistema bancario chino en el mercado de bienes raíces fueron a parar a la recolección de tierras. A finales del 2006, esta cantidad de inversión había alcanzado los 2,4 trillones de yuanes (324 mil millones de dólares), lo cual ha llegado a ser una bomba de tiempo en el sistema bancario.
El 5 de diciembre del 2007, el First Financial Daily, informó que Zhong Wei, el director y principal investigador del Centro de Investigación Financiera de la Universidad Normal de Beijing, dijo que sería altamente riesgoso y peligroso para la industria inmobiliaria y bancaria si China continúa atascada en las tendencias actuales de hacer política con la oferta y la demanda del mercado.
Después de calcular el margen entre tierras adquiridas y tierras explotadas, el informe concluye que a finales de 2007, la tierra acumulada por los compradores de bienes raíces a través de canales legales podía alcanzar 743,2 kilómetros cuadrados, y que si se incluyen canales ilegales, estaría en torno a los 929 kilómetros cuadrados.
Entre 2002 y 2006, Shandong, Jiangsu, Zhejiang, y Sichuan eran las provincias donde la mayoría de las tierras estaban situadas, dando cuenta de aproximadamente el 35% de la tierra acumulada en China en los pasados cinco años.
Según Zhong Wei, “La tierra normalmente comprada por desarrolladores de bienes raíces puede ser explotada durante tres o cuatro años, lo cual es un completo ciclo de desarrollo”. El informe además señala que el Centro de Reserva Nacional de Terrenos en China ha acumulado además una gran cantidad de tierra, y la tierra seleccionada para la venta no ha sido todavía liberada al mercado completamente.
La reciente suba de los precios de las viviendas en algunas ciudades podría tener mucho que ver con el fracaso de los gobiernos locales de liberar completamente los terrenos acumulados en los tres pasados años.
El costo anual del capital es de US$ 27.000 millones
El informe indica que desde que tal cantidad de terreno fue acaparada, el costo de capital que los desarrolladores tienen que cubrir cada año oscila entre 180 y 200 mil millones de yuanes (27 mil millones de dólares), excediendo el nivel de beneficio actual de la industria entera.
La financiación total para la compra de tierras fue de 2,4 trillones de yuanes (324,1 mil millones de dólares) a finales del 2006. Ese monto está casi a la par del volumen de ventas anual de la industria de la construcción, mientras que el costo del capital en tierras acumuladas es más que el total anual de los beneficios de la industria de bienes raíces, indicando la caída en picada de la estabilidad de la situación financiera global de la industria inmobiliaria.
De acuerdo al informe, los préstamos del sistema bancario podrían sumar más de 1,3 trillones de yuanes (178,3 mil millones de dólares). En otras palabras, casi uno de cada cuatro dólares fluye del sistema bancario dentro de la industria de los bienes inmuebles debido a la acumulación de terrenos.
Zhong Wei dijo, “Si comparamos el capital de las tierras acumuladas con indicadores de activos netos y ganancias netas de las empresas de bienes inmuebles, es muy claro que los préstamos en tales terrenos están comprometidos”.
Políticas gubernamentales no son capaces de parar la acumulación de tierras
Las regulaciones que rigen la administración y reserva de tierra adoptada por el Ministerio de Recursos y Tierra, el Ministerio de Finanzas y el Banco Popular de China estipulan que “las organizaciones llevaran adelante con necesaria rapidez el periodo temprano de desarrollo, especialmente en terrenos reservados legalmente expropiados del sector privado”.
Sin embargo, después de la promulgación de estas regulaciones, el mercado ha permanecido apático a estas iniciativas. Ni la “Ley de administración de bienes inmuebles de la ciudad” promulgada en 1994 ni “El reglamento que rige el trato de las tierras ociosas” promulgado en 1999 ha tenido éxito en acabar con la acumulación de terrenos, porque todavía hay una gran brecha entre la realidad y los ideales.
Primero, el costo de quebrantar la ley es mucho menor que las ganancias ilegales. Segundo, las agencias que aplican la ley, la ejecución indulgente, la incompetencia y la corrupción han contribuido al fracaso en penalizar a los desarrolladores y en recuperar la tierra ociosa.
Además, una falta de definición clara de “desarrolladores de tierras acaparadas” ha conducido al escenario en que los desarrolladores estén tomando ventaja de esta escapatoria procediendo sin problemas con sus prácticas. Estas son las principales razones del fracaso de las políticas del gobierno.
Li Jinhua, investigador del Instituto de Investigación de Economia de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo que los procesos de transferencia de terrenos han llegado a ser la principal fuente de ingresos de los gobiernos locales, y que el foco de los gobiernos locales se ha movido de los negocios de desarrollo a encargarse de la urbanización para incrementar los valores de la propiedad y los precios de los bienes raíces.
